Insolvenz des Vermieters – Rechtliche Folgen und Handlungsempfehlungen

Die wichtigsten Fakten im Überblick

• Die Insolvenz des Vermieters hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf den Mietvertrag. Gemäß § 108 Abs. 1 InsO besteht ein Mietvertrag, den der Insolvenzschuldner als Vermieter eingegangen ist, fort. Statt an den Vermieter muss der Mieter die Miete allerdings an die Insolvenzmasse zahlen.

• Achtung: Nach Insolvenzeröffnung haben Zahlungen an den Vermieter grundsätzlich keine Erfüllungswirkung mehr. Das bedeutet, dass Mietforderungen fällig bleiben und Mieter erneut zahlen müssen.

• Gesetzliche Sonderkündigungsrechte bestehen nicht – weder für den Insolvenzverwalter noch für den Mieter. Der Mieter kann aber den Mietvertrag kündigen, wenn die Parteien ein besonderes Kündigungsrecht für den Fall des Vermögensverfalls des Vermieters vertraglich vereinbart haben.

• In § 566 BGB ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ verankert. Eine Ausnahme davon ist in § 111 InsO geregelt. Ein Erwerber, der das Mietobjekt aus der Insolvenz erwirbt und in den Mietvertrag eintritt ist zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 111 InsO berechtigt.

• Praxistipp: Möglichkeit zur Absicherung für Mieter besteht in der Vereinbarung einer Mieterdienstbarkeit, die eine vorzeitige Beendigung der Nutzung durch Insolvenz verhindern kann. Inhalt einer solchen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) ist die Einräumung eines von dem Mietvertrag unabhängigen Nutzungsrechts. Dieses bleibt während der Laufzeit des Mietvertrags im Hintergrund bestehen und endet nur, wenn der Mietvertrag regulär ausläuft oder von den Parteien ordnungsgemäß gekündigt wird. Es erlischt jedoch gerade nicht im Falle einer vorzeitigen Kündigung nach § 111 InsO.

Die Insolvenzeröffnung wirkt als Zäsur im Mietverhältnis:

• Verbindlichkeiten des Vermieters, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet wurden, werden zu Insolvenzforderungen, wohingegen es sich bei den nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründeten Verbindlichkeiten um Masseverbindlichkeiten handelt.

• Sowohl die Gebrauchsüberlassung als auch die Instandhaltung sind grundsätzlich Masseverbindlichkeiten. Dies gilt auch für Mängel, die bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind. Allerdings wird insbesondere in vielen Gewerberaummietverträgen die Erhaltungslast den Mietern aufgebürdet.

• Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietkaution vom Insolvenzverwalter nur dann verlangen, wenn der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Hat er dies nicht getan, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch bloß eine Insolvenzforderung, die zur Insolvenztabelle angemeldet werden kann.

• Praxistipp: Sofern keine Bankbürgschaft als Sicherheit vereinbart wird, sollte sich der Mieter vom Vermieter nachweisen lassen, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat.

Lisa Gallinger LL.M. ist auf das gewerbliche Mietrecht und Immobilientransaktionen spezialisiert.

Inara Zarmann ist Fachanwältin für Insolvenz- und Sanierungsrecht.